マンション購入時に地盤を自分で確認する方法は?相談先は?

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マンション購入する際には予算、場所、建物の様子や間取りなどが非常に気になるのですが、それ以外に地盤調査も非常に重要です。

でも、地盤というのは目で見て分かるものではありませんよね。
今回は、素人が自分でできる地盤の確認方法と相談先についてお話しします。

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マンション購入時に地盤を確認する方法は?

地盤を確認する方法としては様々な方法があります。

1.設計図や確認申請書のチェック

一番確認しやすいのは、図面を見ることです。
マンションの設計図で代表的なものが意匠図、構造図、設備図の3種類です。
確認申請書の中にはこれらの3種類以外に構造設計計算書も添付されているので、この申請書類を確認し、特に構造図の中に地盤状況や強度などが記載されているので、内容を確認しましょう。

ただ、この方法だと建物そのものの地盤しか知ることができません。
マンションを購入する場合、周辺地域全体の地盤を知ることも重要なので、次にその確認を行います。

2.地名の由来を考える

地名の一部に川や谷のような文字が入っている場合は昔の地形が川だったり窪地だった可能性があり、地盤不良や災害に繋がりやすいという懸念もあります。

(1)川だった場合→地名の一部に「川、河、江、瀬、淵、渓、洲、沢、渡、深、浅」等の文字が入っている
(2)窪地・湿地だった場合→地名の一部に「谷、窪、袋、湫」等の文字が入っている
(3)池・沼等だった場合→地名の一部に「池、沼、湖、溜、留」等の文字が入っている
(4)災害に繋がりやすい地形・箇所→地名の一部に「崩、滑、落、流、汐、流、潮」等の文字が入っている

3.今昔の地形比較

今昔マップや、航空写真で過去と現在の地形の違いを確認することも必要で、次の2サイトで確認することができます。

今昔マップ
国土地理院、地理院地図(電子国土web)

【確認方法】
(1)昔の地形が谷、池、沼、沢、湿地等の地形だったかを確認する。
(2)一番新しい地図や航空写真で昔の地形が埋立や盛土で造成されていないか確認する。
(3)マンションの地盤の高さが周囲よりも低くなっていないか。(低い場合は水害の可能性もある。)
(4)低い場合、地盤沈下調査結果の確認と、水害が想定される場合は浸水被害想定も確認。

4.役所で確認できること

法務局

法務局に行くと土地地目が確認できます。現在が宅地となっている場合でも、昔は異なるケースが多いので、旧土地台帳や旧公図まで遡って確認しましょう。

市役所(開発指導課窓口)

市役所の開発指導課窓口へ行き、開発登録簿や宅地造成記録等を調査します。
大規模盛土造成地の履歴がないか確認します。

5.現地周辺の観察

現地周辺を見て次のようなことを自分の目で確認することも大切です。

(1)周辺の家屋、道路、水路、擁壁等にひび割れや破断がないか。
(2)電柱の傾き、樹木の傾き(根曲り)や不自然な草の枯れ具合など。
(3)地盤の噴砂、湧水、陥没等の異常がないか(特に雨が降った後に確認するのがよい。)


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6.周辺のボーリングデータ等の確認

国土交通省の宅地防災ページでは全国の宅地防災に関するページがリンクされているので、購入予定マンション周辺のボーリングデータがあれば確認しましょう。

【調査内容】
・柱状図の地質構成(砂、粘土、シルト等など)
・貫入抵抗値N値等

7.災害履歴がないか確認

過去に災害があったかどうか調べるには次の3つの方法があります。

(1)現地付近に長年住んでいる方々にヒアリングをする。

(2)災害履歴図ハザードマップで水害、地震災害、地盤沈下(液状化)、土砂災害、津波等の災害履歴や被害想定内容を確認する。

(3)県・市町村の建築関係部署や土木部署(道路、河川、砂防、海岸等)の窓口へ問い合わせをする。

マンションの地盤が弱い可能性があったらどうする?

地盤が弱いと分かった場合や可能性がある場合は、先ずはどのような対策があるか設計者に確認しましょう。
今は地盤が強固で安くて駅近で・・・というような条件が全て満足できるマンションはないと考えて良いでしょう。いきなり購入を止めるのではななく、対策がきちんとされているかが問題なのです。

対策を考えていない場合や、曖昧な回答しか出てこなかったら、その段階で購入を考え直す方が良いかもしれません。

マンションの地盤についての相談先は?

設計図面や建物を見ることは非常に大切なことですが、素人には細かい構造計算の間違いがあっても分からないし、目に見えない鉄筋や杭など目に見えない構造部分の欠陥の有無は判断できません。

最終的には自分が相談してそのゼネコンを信頼できるかどうか、ということになりますが、信頼できるホームインスペクションができる会社に内覧会に同行してもらう等してマンション診断をお願いする、という方法もあります。
ただ、会社によって診断内容や料金、どこから費用がかかるか等も様々ですので、この会社の選び方についても考える必要はあります。
こちらのサイトに分かりやすく書かれています。
   ↓  ↓  ↓  ↓  ↓
株式会社さくら事務所「ホームインスペクション会社の選び方 失敗しない6つのポイント」

さいごに

マンション購入は一生に一度の買い物なので悔いが残らないよう自分でも出来る範囲で調査を行い、出来ない部分は専門家に相談するという形で、納得のいく買い物をするのが良いでしょう。

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